Прогноз акций Циан на февраль 2026

Рынок недвижимости в России сегодня напоминает застывшую декорацию: высокие ставки по ипотеке практически парализовали спрос, а покупатели и продавцы замерли в ожидании перемен. Казалось бы, в такой ситуации технологические платформы, обслуживающие этот сектор, должны первыми пойти ко дну, однако крупнейший игрок отрасли демонстрирует удивительную живучесть. На рынке сложился любопытный парадокс, когда стагнация в реальном секторе становится топливом для роста финансовых показателей цифрового посредника.

📊Бенефициар рыночного застоя

Главная особенность текущего момента заключается в том, что «ЦИАН» выступает своего рода контр-бенефициаром проблем в строительном секторе. Когда квартиры разлетались как горячие пирожки, продавцам не нужно было тратиться на продвижение — объекты уходили за считанные дни. Сегодня ситуация зеркальная: сроки продажи, или так называемая экспозиция, существенно выросли. Чтобы найти покупателя в условиях дефицита дешевых кредитов, собственникам и риелторам приходится держать объявления на площадке дольше и чаще платить за их продвижение в топ.

Это напрямую отражается на доходах компании. По оценкам на конец осени 2025 года, выручка выросла на 15%, достигнув внушительной отметки в 11 миллиардов рублей. Основным драйвером здесь стало именно увеличение средней стоимости размещения и тот факт, что объявления теперь «висят» на сайте гораздо дольше, чем год назад. Получается, что пока застройщики ломают голову над тем, как привлечь клиента, платформа просто собирает плату за время их ожидания.

🖥️Эффективность и технологии

На фоне общего охлаждения в отечественном IT-секторе, показатели бизнеса выглядят весьма бодро. Компания не просто наращивает обороты, но и делает это эффективно: операционная прибыль до вычета налогов и амортизации увеличилась на 20%, составив около 2,8 миллиарда рублей. Это говорит о том, что менеджменту удается удерживать рост расходов под контролем, несмотря на инфляционное давление и борьбу за кадры на рынке труда.

Маржинальность бизнеса остается на завидном уровне — около 25%. Это классический признак зрелого технологического бизнеса, который уже прошел стадию «сжигания денег» ради захвата рынка и теперь методично монетизирует свою аудиторию. Однако важно понимать, что такой уровень рентабельности уже является «рабочим потолком». Дальнейшее ускорение финансовых показателей будет возможно только при условии экстенсивного роста всего рынка, чего в ближайшее время ожидать не приходится.

💰Дивиденды

Инвесторы часто вспоминают прошлый год, когда компания проявила небывалую щедрость, выплатив 104 рубля на одну акцию. На тот момент это выглядело как настоящий подарок, ведь на выплаты ушло почти в три раза больше средств, чем компания заработала чистой прибыли за период. Но именно здесь кроется ловушка для тех, кто ждет повторения банкета. Такое распределение капитала было скорее разовой акцией, связанной с корпоративными процедурами, а не системной политикой.

Если смотреть на вещи реалистично, то даже при условии направления всей чистой прибыли на дивиденды, текущая доходность акций едва ли сможет конкурировать с государственными облигациями. При текущей рыночной цене бумаг в 584 рубля потенциальные выплаты выглядят блекло на фоне безрисковых инструментов. Дивидендный кейс здесь стоит воспринимать осторожно: это приятный бонус, но точно не главная причина для владения бумагой в эпоху жесткой денежно-кредитной политики.

📈Оценка и реальность

Когда мы переходим к вопросу стоимости, энтузиазм несколько угасает. Капитализация компании на рынке сейчас составляет около 45 миллиардов рублей. При текущей годовой прибыли окупаемость инвестиций растягивается на 15 лет. Для сравнения: это почти в два раза дольше, чем требуется многим другим представителям технологического сектора или классического ритейла. В условиях, когда ключевая ставка находится на высоких уровнях, инвесторы обычно требуют гораздо более быстрой отдачи.

Чтобы бумаги стали по-настоящему привлекательными с точки зрения доходности (ориентируясь на 16–20% годовых), бизнес должен оцениваться значительно скромнее — примерно в 20–25 миллиардов рублей. В пересчете на одну акцию это дает справедливый уровень в районе 300 рублей. Текущая же рыночная котировка содержит в себе большой аванс доверия и ожидание того, что компания сможет совершить какой-то качественный рывок, который пока не просматривается в цифрах.

❗Риски

Главный риск для этой истории роста парадоксально кроется в нормализации ситуации на рынке недвижимости. Как только ставки по ипотеке начнут снижаться, а рынок жилья «оттает», сроки продажи объектов неминуемо сократятся. Продавцам снова не нужно будет платить за долгое присутствие на платформе и агрессивное продвижение. Таким образом, то, что сегодня кормит компанию, завтра может стать причиной замедления её финансовых потоков.

Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов конкуренцию со стороны крупных банковских экосистем, которые активно развивают собственные сервисы по поиску и проверке недвижимости. Пока «ЦИАН» удерживает лидерство за счет привычки пользователей и огромной базы объявлений, но удержание этой доли рынка требует постоянных инвестиций в маркетинг, что в конечном итоге давит на чистую маржу.

✅Итог

«ЦИАН» остается качественным и высокотехнологичным бизнесом, который научился извлекать выгоду из кризисных явлений в строительной отрасли. Однако текущая рыночная оценка кажется несколько оторванной от реальности процентных ставок. Бумага может быть интересна тем, кто верит в долгосрочную монополизацию рынка классифайдов и готов мириться с низкой текущей доходностью ради будущего лидерства компании в цифровой трансформации рынка недвижимости. В ближайшие кварталы инвесторам важно отслеживать динамику операционных расходов и сроки продажи жилья в крупных городах: любое ускорение сделок на рынке недвижимости, как ни странно, станет тревожным сигналом для доходов платформы. На текущих уровнях акция выглядит перегретой, и для входа в позицию с разумным риском стоит дождаться более существенной коррекции котировок к фундаментально обоснованным значениям.

Купить акции «ЦИАН» вы можете через всех брокеров:

• Совкомбанк-Инвестиции

• Альфа-Инвестиции

• Т-Инвестиции

• ВТБ-Инвестиции

• БКС-Инвестиции