Перспективы акций Самолета на фоне сокращения льготного ипотечного кредитования и высокой процентной ставки ЦБ

О компании

Компания основана в 2012 г., строит жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. По данным на 1 февраля 2021 г., занимает четвертое место по объему текущего строительства среди российских застройщиков (данные ЕРЗ). Тикер на ММВБ - SMLT

Ключевые операционные показатели Группы за 9 месяцев 2024:

• Объем продаж первичной недвижимости вырос на 25% и составил 220,9 млрд руб. (1 015,5 тыс. кв. м) по сравнению с 176,6 млрд руб. (971,6 тыс. кв. м) за 9М 2023 года;

• Общее количество заключенных контрактов выросло на 9% до 29,4 тыс.;

• Денежные поступления достигли 207 млрд руб.;

• Доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, составила 75%;

• Cредняя цена за кв.м. составила 214,3 тыс. руб. показав рост на 18% год к году.

• Несмотря на видимый рост показателей, наблюдается явное замедление темпов роста метрик. 

Если же мы посмотрим на операционные показатели:

Налицо явное ухудшение состояния бизнеса. Падение новых продаж на 45% и количества заключенных контрактов на 40% дают все основания ожидать сокращение выручки, прибыли и свободного денежного потока около 30% год к году

Состояние рынка недвижимости:

Уже сейчас зафиксировано снижение спроса на первичное жилье из-за завершения программы льготной ипотеки и высоких кредитных ставок, что в совокупности значительно сократило клиентскую базу строительных компаний.

Рост первоначального взноса, уменьшение субсидий и введение крупными банками комиссий для застройщиков в начале 2024 года (они вводились с целью компенсировать недополученную прибыль из-за снижения размера госсубсидии и составляли от 8% до 11,5% с каждой сделки) негативно сказалось на привлекательности ипотечных программ. 

Падение спроса на новое жилье провоцирует снижение цен на фоне сохранения высокого предложения от застройщиков. Возможное снижение цен на новое жилье может составить 5–7% к концу 2024 года. 

Доля льготной ипотеки снизилась с рекордных 76% до 40%, вернувшись к уровню первого полугодия 2023-го. 

В совокупности рынок недвижимости продолжит снижение до 2025 года. Тем не менее ожидается установление баланса спроса и предложения на уровне 2023 года.

Что может поддержать застройщиков

Крупные национальные строительные проекты выступят поддержкой на фоне снижения частного спроса на недвижимость. Среди них (приводим только малую часть) Культурно-образовательные и музейные комплексы в четырёх городах России, Культурно-образовательный кластер в Калининграде, Культурно-образовательный комплекс во Владивостоке, Музейный комплекс в Севастополе, Реконструкция ВДНХ.  Морские порты: Терминал по перегрузке сжиженного природного газа в бухте Бечевинская, Камчатский край, Зерновой терминал в порту Усть-Луга, Многофункциональный терминальный комплекс Lugaport в порту Усть-Луга, Угольный терминал «Лавна».

Учитывая то что регулятор уже заявил о намерениях по поддержке строительного сектора значительного падения финансовых показателей ожидать не приходится

Второй фактор это значительные накопления компании за период реализации ипотечных программ и строительного бума

Исходя из годовой отчетности мы можем видеть рекордный  рост выручки , контрактов, чистой прибыли и других финансовых показателей с 2019 по 2024 год. Так чистая прибыль выросла на рекордные 1970% что позволит поддержать бизне-модель на период снижения рынка недвижимости.

Стоит так же учитывать увеличения лимитов по льготным ипотечным программам. В преддверии полного исчерпания лимита на субсидируемую государством программу «Семейная ипотека» правительство согласовало его увеличение на дополнительные 350 млрд руб. В итоге лимит по программе увеличивается с 5,9 трлн до 6,25 трлн руб. По прогнозам этого должно хватить на два оставшихся месяца 2024 года.

Правительство в следующем году выделит на семейную ипотеку 637 млрд рублей. Об этом сообщается в проекте федерального закона «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов». Что в совокупности с вероятным снижением ставки в 2025 году поддержит рынок недвижимости.

Техническая картина

Акция пробила длительную поддержку и сильную коррекционную зону на импульсе продавца. Существенные объемы в последние две недели говорят о возможной кульминации продаж. Краткосрочно возможен ретест пробитой поддержки с последующим снижением к историческим минимумам. Так же при дальнейшем негативном фоне вероятен пробой локальной поддержки и тест минимумов инструмента.