Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2026 году?

Заработать на недвижимости можно двумя основными способами – за счет роста ее рыночной цены и сдачи в аренду. Естественно, можно комбинировать эти варианты. Для начала посмотрим, сколько может принести жилая квартира.

💰Сдача квартиры в аренду

По оценкам, в месяц от сдачи своей квартиры можно получить не более 0,5% ее рыночной стоимости. Множим на 12 месяцев и получаем 6% годовых. Совсем неинтересная доходность – это на уровне инфляции и вдвое меньше самых плохих банковских депозитов.

Но из этой доходности еще нужно вычесть расходы ремонт, а также простой – после съезда арендаторов нужно время на поиск новых, а в этот промежуток, когда дохода нет, потребуется тот же мелкий ремонт и клининг. Здесь мы еще не учитываем пусть и редкие, но затраты на обновление мебели и техники.

Так что 6% годовых – это может быть даже завышенный показатель, но в любом случае делающий только лишь сдачу квартиры финансово неинтересным.

К этому стоит добавить, что, по данным портала Restate.ru, пиковых значений в почти 150 тыс. руб. в месяц за условную квартиру цены достигали в середине сентября и середине октября 2025 г. После этого начался спад из-за затоваренности рынка. Это особенно характерно для крупных городов, в которых суммируется сразу несколько факторов.

1. Во-первых, на фоне высоких ставок заметно просели продажи квартир. Но если на первичном рынке уровень реализации поддерживается льготными программами, то на вторичке продать квартиру без значительной скидки стало очень трудно. Многие продавцы не захотели снижать цену и вышли на рынок аренды.

2. Второй фактор также вызван последствиями льготных ипотечных программ, а именно – большим количеством «инвестиционных» квартир-студий. Люди массово скупали подобный тип объектов, используя дешевые кредиты, с расчетом на их сдачу в аренду. Застройщики в ответ на запрос рынка увеличивали долю таких квартир в ЖК. Отсюда мы имеем новостройки, в которых процент студий, сдающихся в аренду, может достигать 20%.

3. Третьим фактором в крупных городах выступает крупный бизнес. Ряд застройщиков открыли подразделения, занимающиеся сдачей жилья в аренду, и даже строят специальные «арендные» дома. Прибавьте к этому большое количество апарт-отелей, и получите цену сдачи не сильно выше, чем 10 лет назад.

Из этого можно сделать вывод, что с большой вероятностью в ближайшее время цены на аренду продолжат стагнировать. Теперь посмотрим, сколько может принести рост стоимости квадратного метра.

📈Рост рыночной стоимости

Данные у всех аналитиков разнятся. Так, «НДВ Супермаркет Недвижимости» посчитал, что квадратный метр «первички» в Москве в 2025 г подорожал на 25,5%. В регионах, за исключением Санкт-Петербурга – значительно меньше. Для сравнения, порядка 25-30% годовых в прошлом году можно было получить на вложениях в качественные облигации с минимальным риском дефолта.

Restate.ru говорит, что новостройки подорожали на более приятные 45%, а вторичная недвижимость – лишь на 10%.

За счет чего произошел сильный рост цен на новостройки? Ответ очевиден – за счет продолжения льготных программ ипотеки. Но сейчас, похоже, государство начало понимать, что большинство льготных программ – это просто неэффективное разбазаривание бюджетных денег, то есть средств всех налогоплательщиков. Эти льготы привели как к росту инфляции, так и разгону цен на жилье, сделавшее его менее доступным для основной массы населения.

В результате, бюджетные деньги перекочевали в карманы застройщиков и банков, в основном Сбера, на который приходится порядка 80-90% выдач льготных ипотек. Абсурд дошел до того, что при нынешних рыночных ставках государству дешевле не дотировать некоторые программы ипотеки, а сразу купить квартиры нуждающимся.

Но сейчас эта кормушка резко прикрылась – банки говорят об исчерпании лимитов по многим льготным программам и ужесточении требований к заемщикам. Покупать же квартиры в рыночную ипотеку под текущие ставки с учетом всех поборов банков и страховок – крайне сомнительная идея, если, конечно, речь не идет о нехватке 1-2 миллионов.

Из этого следует вывод, что рост цен на недвижимость обещает резко замедлиться в 2026 г. Это нашло отражение в котировках акций крупных застройщиков – бумаги ПИКа, «Самолета» и «Эталона» выглядят «хуже рынка», а последние два вообще торгуются недалеко от исторических минимумов.

Что касается акций девелоперов в целом, то по ним можно ждать отскока при ускорении темпов снижения ключевой ставки Банка России (вряд ли это произойдет ранее лета), поскольку инвесторы будут закладываться на улучшение ситуации в кредитовании недвижимости в 2027-2028 гг.

Есть большие риски инвестиционной покупки квартиры даже с использованием льготных ипотечных программ. Скорее всего, стоимость жилья в ближайшие годы будет расти быстрее, чем проценты по ипотеке (пускай это даже будет 10% годовых с учетом страховок). Но здесь есть огромный подводный камень – при переходе недвижимости из категории «первичная» в категорию «вторичная» она мгновенно потеряет 10-20% стоимости.

В целом же спред между «первичкой» и «вторичкой» может доходить до 40% (даже в рамках одного ЖК). Об этой проблеме еще в прошлом году говорила глава ЦБ Эльвира Набиуллина – нередки случаи, когда заемщики не могли исполнять свои обязательства по кредитным договорам, а из-за огромного спреда вырученных от продажи фактически новой квартиры денег (даже с учетом первоначального взноса) не хватало на покрытие сумму долга перед банком.

Однако лазейки для инвестиций в недвижимость все-таки есть, о них поговорим далее.

🏢В какую недвижимость инвестировать в 2026 году?

Хорошим вариантом будет покупка «квадратов» на этапе котлована за свои деньги и их продажа сразу после сдачи дома с небольшим, в 5-7%, дисконтом относительно цены застройщика. Особенно тщательно стоит подойти к выбору объекта: «полноценный» бизнес-класс в хорошей локации вырастет в цене сильнее и продастся проще (у покупателей на подобные объекты есть деньги, чтобы обойтись без льготной ипотеки). Такие вложения могут принести свыше 20% годовых. Но есть риски попасть на недострой, долгострой и т.п. К тому же такие инвестиции требуют серьезного первоначального капитала, а выскочить из проекта в случае необходимости будет нереально сложно.

Для тех, у кого нет десятков миллионов и/или желания разбираться в документации, надежности застройщика или перспективности того или иного возводимого здания, подойдут закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости (лучшие фонды коммерческой недвижимости собрали в специальном материале). Там выбор широкий – есть те, которые инвестируют в строительство коммерческой или жилой недвижимости, и те, кто занимается сдачей уже готовых «квадратов» в аренду. Но последние по уровню доходности пару лет однозначно будут проигрывать вложениям в облигации.

Внимательно стоит отнестись к срокам инвестиций. Есть ЗПИФЫ, которые создаются на многие годы и выскочить их них будет очень трудно, но есть и биржевые фонды, паи которых торгуются на Московской бирже. У них выше ликвидность и выйти будет легче, но это также не удастся сделать без потерь к рыночной стоимости пая.

Основным преимуществом этого типа вложений является диверсификация инвестиций и контроль со стороны управляющей компании. Последнее снижает объем «распила». Кроме того, ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит некоторые налоги, а основное налогообложение происходит в момент завершения деятельности фонда. Это помогает экономить деньги, что повышает рентабельность проекта.

И все же пока покупка ОФЗ с фиксированным купоном или аналогичных облигаций корпоративных эмитентов с рейтингом не ниже «АА» выглядит предпочтительнее. Если Банк России снизит к концу 2026 г. ключевую ставку до 12% годовых, как этого ждут аналитики, то вложения в такие бонды с учетом купонов и роста курсовой стоимости принесут свыше 25% годовых. Чтобы столько же заработать на недвижимости, нужно будет очень постараться при более высоких рисках.

Читайте также:

• Долговой рынок под угрозой кризиса

• Куда инвестировать в 2026

• Российский рынок упал на 4% — стоит ли инвесторам бояться коррекции

• Тяжелые времена для ритейла: фавориты и аутсайдеры сектора

• Рост ожиданий по ставке пугает инвесторов: чего ждать на российском рынке акций

• Застройщики увеличили объем ввода: сигнал к росту акций строительных компаний?