Лучшие фонды коммерческой недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) коммерческой недвижимости — это финансовые инструменты, позволяющие частным и институциональным инвесторам вкладываться в высококачественные объекты недвижимости без необходимости самостоятельного управления ими. Управляющая компания приобретает офисы, склады или торговые центры, сдаёт их в аренду, выплачивая пайщикам доход от арендных поступлений, а затем реализует активы по более высокой цене, формируя прибыль за счёт роста стоимости при продаже активов.

Инвестор в ЗПИФ зарабатывает сразу из двух источников: регулярных арендных платежей и увеличения стоимости недвижимости. Однако стоит понимать: в отличие от привычных биржевых фондов (БПИФов), ЗПИФы — более сложный продукт. Они требуют глубокой оценки объектов, имеют более длительный инвестиционный горизонт и нередко привлекают заёмное финансирование для покупки недвижимости.

Именно поэтому большая часть фондов доступна только квалифицированным инвесторам — тем, кто может подтвердить свой опыт и объём вложений. Порог входа в такие фонды тоже выше: стартовые инвестиции часто начинаются от 30–55 тысяч рублей и могут доходить до сотен тысяч. Но взамен инвестор получает доступ к премиальной коммерческой недвижимости с профессиональным управлением.

Для покупки фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, необходимо пройти тестирование на знание финансового инструмента. Все необходимые ответы вы найдете здесь:

• Ответы на тест «Для покупки инвестиционных паёв закрытых ПИФов» в СберИнвестициях

• Ответы на тест «Закрытые паевые фонды» в Т-Инвестициях

• Ответы на тест «Паи закрытых паевых инвестиционных фондов» в Альфа-Инвестициях

Фонды PARUS Asset Management

PARUS Asset Management — одна из ведущих управляющих компаний на российском рынке коммерческой недвижимости. Фокус компании — создание максимально прозрачных инвестиционных решений в сегменте складов, офисов и торговых центров. Главная особенность их стратегии — принцип «1 фонд = 1 объект», благодаря которому инвестор всегда точно знает, каким активом владеет. Компания активно развивает линейку ЗПИФов с выходом на биржу и ежегодным ростом выплат пайщикам. Все фонды доступны только квалифицированным инвесторам и торгуются на вторичном рынке через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

Обзор фондов:

• ПАРУС-ДВН (ISIN RU000A1068X9)
  Управляет бизнес-центром класса А в Москве (ул. Двинцев, д.12). Площадь объекта — 56 882 м². Все помещения сданы более чем 20 арендаторам, среди которых Samsung, Geely и Сбер Сервис. Заключены долгосрочные нерасторжимые договоры на 3–5 лет с гибкой индексацией ставок. Потенциальная доходность — 30,1% годовых (15% аренда + 15,1% рост стоимости). Паи доступны на Мосбирже через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

  

• ПАРУС-КРАС (ISIN RU000A108UH0)
  Владеет логистическим парком в Красноярском крае (Емельяновский район). Площадь объекта — 65 740 м². Арендаторы — OZON и Сберлогистика, занимающие 100% площадей. Договоры аренды предусматривают ежегодную индексацию ставок на 5–8%. Потенциальная доходность — 22,5% годовых. Паи поступят на Мосбиржу в апреле 2025 года и будут доступны через Сбер и Альфа-Инвестиции.

  

• ПАРУС-СБЛ (ISIN RU000A104172)
  Управляет логистическим центром «Сберлогистика» в Новой Москве, рядом с Внуково. Площадь объекта — 49 990 м². Арендатор — Сберлогистика, контракт подписан до 2030 года с ежегодной индексацией 5–9%. Потенциальная доходность — 24,6% годовых (12% аренда + 12,6% рост стоимости). Бумаги доступны квалифицированным инвесторам на платформах Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

  

• ПАРУС-НОРД (ISIN RU000A104KU3)
  Фонд владеет логистическим комплексом NORDWAY в Санкт-Петербурге (пос. Шушары). Площадь — 107 666 м². Арендаторы — 17 компаний, включая Faberlic. Договоры аренды предусматривают ежегодную индексацию ставок и опции досрочного расторжения. Потенциальная доходность — 40,1% годовых (14,7% аренда + 25,4% рост стоимости). Паи доступны через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

  

• ПАРУС-ЛОГ (ISIN RU000A105328)
  Включает два логистических комплекса FM Logistic в Московской области (Ступино и Чеховский район). Совокупная площадь — 244 949 м². Оба объекта арендованы до 2034 года с ежегодной индексацией 5–9%. Потенциальная доходность — 46,2% годовых (16,1% аренда + 30,1% рост стоимости). Первичные паи распроданы, но доступны на вторичном рынке через Сбер и Альфа-Инвестиции.

  

• ПАРУС-ОЗН (ISIN RU000A1022Z1)
  Управляет логистическим комплексом OZON в Тверской области (Боровлёво-2). Площадь — 69 794 м². Единственный арендатор — OZON, с долгосрочным договором до 2030 года и индексацией ставок на 4% ежегодно. Потенциальная доходность — 22,8% годовых (13,3% аренда + 9,5% рост стоимости). Первичные паи проданы, бумаги можно купить через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

  

Фонды Альфа-Капитал

Альфа-Капитал — одна из старейших управляющих компаний на российском рынке. Она предлагает стратегию коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, доступную как квалифицированным, так и неквалифицированным инвесторам. Основной акцент сделан на складские комплексы и девелоперские проекты с высокой потенциальной доходностью. Паи фондов доступны для покупки через приложение «Альфа-Капитал».

Обзор фондов:

• Стратегия "Складская недвижимость 2"
  Инвестиции в склады класса "А" в ближнем Подмосковье. В портфеле — три объекта площадью от 20 до 35 тысяч м², полностью арендованные крупными интернет-ретейлерами и производственными компаниями. Все договоры предусматривают ежегодную индексацию арендных ставок на 3–7%. Потенциальная доходность варьируется от 22,7% до 30,1% годовых в зависимости от сценария. Бумаги доступны в приложении «Альфа-Капитал» в том числе для неквалифицированных инвесторов.

  

• Стратегия "Туризм 2"
  Инвестиции в строительство объектов гостиничной инфраструктуры в Ленинградской, Московской областях и на Алтае. Основная модель — участие в капитале девелопера на срок до 3 лет. Потенциальная доходность — около 30% годовых. Фонд предназначен для квалифицированных инвесторов и доступен в приложении «Альфа-Капитал».

  

• Стратегия "Промышленные парки 2"
  Фокус на строительство объектов формата light industrial в Подмосковье: индустриальные парки площадью от 65 до 254 тысяч м². Арендаторы — малый и средний бизнес, ориентированный на импортозамещение. Потенциальная доходность — 28,8% годовых. Паи доступны для квалифицированных инвесторов в приложении «Альфа-Капитал».

  

Фонды «Современные фонды недвижимости»

Современные фонды недвижимости (СФН) — новая управляющая компания, возникшая в результате выделения части фондов из УК «Первая». С 2022 года СФН самостоятельно развивает направление коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, делая акцент на складах класса "А", центрах обработки данных и торговых комплексах. Часть фондов перешла под управление СФН, часть осталась у УК «Первая». Паи большинства фондов доступны как квалифицированным, так и неквалифицированным инвесторам через платформу Сбер-Инвестиций.

Обзор фондов:

• Современный 8 (ISIN RU000A105328)
  Фонд управляет тремя складами класса «А», расположенными в Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Московской области. Площади объектов составляют от 19 000 до 103 000 м². Все объекты полностью арендованы моноарендаторами по долгосрочным контрактам. Стратегия фонда предполагает получение дохода за счёт стабильных арендных платежей и роста стоимости недвижимости. Потенциальная доходность — около 16,88% годовых. Паи доступны неквалифицированным инвесторам в приложении Сбер-Инвестиций.

  

• Современный 7 (ISIN RU000A1034U7)
  Один из самых масштабных фондов под управлением СФН. В портфеле — 17 складских комплексов, разбросанных по ключевым регионам России. Общая площадь объектов превышает 1 млн м². Все объекты сданы в аренду по долгосрочным договорам, арендаторы — крупные розничные сети, логистические операторы и производственные компании. Потенциальная доходность — около 16,5% годовых. Паи доступны через Сбер-Инвестиции, в том числе неквалифицированным инвесторам.

• Современный Арендный бизнес 3 (ISIN RU000A0ZZ5R2)
  Фонд ориентирован на коммерческую недвижимость смешанного типа. В составе — бизнес-центр класса А в Москве и крупные складские комплексы в Санкт-Петербурге и Ростовской области. Среди арендаторов — ведущие маркетплейсы и корпоративные клиенты. Площади объектов — от 15 000 до 168 000 м². Потенциальная доходность — 17–18% годовых. Доступен только квалифицированным инвесторам.

• Коммерческая недвижимость (ISIN RU000A0ERGA7)
  Один из первых фондов недвижимости в России, запущенный в 2004 году. В портфеле — коммерческая недвижимость в Москве и области, а также имущественные права на жилые проекты. Объекты сданы в аренду на длительный срок или участвуют в долевом строительстве. Потенциальная доходность — около 16,6% годовых. Паи доступны неквалифицированным инвесторам через Сбер-Инвестиции.

• Современная Коммерческая недвижимость (ISIN RU000A104YX8)
  Фонд инвестирует в высококлассные складские комплексы и центры обработки данных в крупнейших логистических узлах страны: Москве, Санкт-Петербурге и Домодедово. Площади объектов — от 28 000 до 105 000 м². Все объекты имеют долгосрочных арендаторов из числа лидеров рынка. Потенциальная доходность — около 19,8% годовых. Фонд доступен только квалифицированным инвесторам через Сбер-Инвестиции.

  

• Современный Арендный бизнес (ISIN RU000A0JWAW3)
  Фонд управляет тремя высококачественными складскими объектами: в Новосибирской области, Санкт-Петербурге и Подмосковье. Суммарная площадь — около 150 000 м². Все объекты сданы по долгосрочным договорам с ежегодной индексацией ставок. Потенциальная доходность — около 16% годовых. Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов, приобрести паи можно через Сбер-Инвестиции.

• Современный 9 (ISIN RU000A1099U0)
  Новый фонд, сосредоточенный на приобретении складского комплекса класса «А» в Московском регионе. В настоящий момент фонд находится на этапе накопления капитала. Основная стратегия — покупка полностью арендованного объекта с последующим получением стабильных арендных платежей. Ожидаемая доходность — около 16% годовых. Паи доступны для неквалифицированных инвесторов через Сбер-Инвестиции.

Фонды под управлением УК «Первая»

УК «Первая» — одна из старейших управляющих компаний России, основанная в 1996 году. За годы работы компания пережила несколько экономических кризисов и зарекомендовала себя как один из надёжных игроков в сфере управления активами. После выделения части фондов в Современные фонды недвижимости (СФН), в управлении УК «Первая» остались отдельные ЗПИФы, сосредоточенные на стабильных активах коммерческой недвижимости. Паи доступны неквалифицированным инвесторам через платформу Сбер-Инвестиций.

Обзор фондов:

• Фонд Современный 6 (ISIN RU000A102AH5)
  Управляет торговым центром «Новоарбатский» в Москве — престижным объектом коммерческой недвижимости площадью более 17 000 м². Все площади сданы в аренду крупным федеральным компаниям на долгосрочной основе с ежегодной индексацией ставок. Арендные выплаты пайщикам осуществляются ежеквартально. Срок работы фонда — до 28 июня 2030 года, после чего планируется продажа активов и распределение прибыли от роста стоимости. Стоимость чистых активов на конец марта 2025 года составила 2 565 474 350,78 ₽, расчётная стоимость одного пая — 376 545,44 ₽, рыночная стоимость — около 310 000 ₽. Паи доступны для неквалифицированных инвесторов через приложение Сбер-Инвестиций.

  

• Фонд Современный Арендный бизнес 2 (ISIN RU000A0ZYC64)
  Фонд инвестирует в торговый центр «Карнавал» в городе Чехов Московской области. Общая площадь объекта — около 20 000 м². Помещения сданы в аренду крупным ритейлерам по долгосрочным контрактам с ежегодной индексацией ставок. Пайщики получают арендные выплаты ежеквартально. Договор доверительного управления действует до 23 ноября 2026 года, после чего недвижимость будет продана, а прибыль от роста стоимости распределена между инвесторами. Стоимость чистых активов на конец марта 2025 года составила 2 385 843 776,54 ₽, расчётная стоимость одного пая — 249 943,20 ₽, рыночная стоимость — около 190 000 ₽. Паи доступны для неквалифицированных инвесторов через Сбер-Инвестиции.

  

Сравнительная таблица фондов недвижимости

Топ-5 фондов коммерческой недвижимости по доходности

Если судить только по заявленной доходности, без поправки на риск, ликвидность и горизонты, на вершине рейтинга оказываются фонды PARUS. Это неудивительно: их модель «1 фонд — 1 объект» и высокая степень девелоперского участия даёт максимальный потенциал роста. Однако нужно понимать: высокая доходность сопровождается низкой ликвидностью и закрытым доступом (только для квалифицированных инвесторов).

Вот как выглядит пятёрка лидеров:

1. ПАРУС-ЛОГ (46,2% годовых)
   Складской комплекс FM Logistic в Московской области. Высокая доля дохода от прироста стоимости, стабильные арендаторы до 2034 года.

2. ПАРУС-НОРД (40,1% годовых)
   Логистический хаб в Санкт-Петербурге с 17 арендаторами. Один из самых диверсифицированных фондов PARUS.

3. ПАРУС-ДВИНЦЕВ (30,1% годовых)
   Офисный бизнес-центр в Москве, сдан крупным арендаторам. Пример стабильного офисного актива с перспективой роста стоимости.

4. Стратегия «Туризм 2», Альфа-Капитал (30% годовых)
   Девелоперская история в сегменте загородного туризма. Высокая маржа, но выше и риски.

5. ПАРУС-КРАСНОЯРСК (22,5% годовых)
   Логистический парк, полностью сдан OZON и Сберлогистике. Один из самых сбалансированных по риску и доходу.

Инвестору стоит помнить: за цифрами скрываются детали — срок фонда, класс недвижимости, качество арендатора, условия аренды, доступность паёв и ликвидность на вторичном рынке. Фонд с 22% доходности и быстрой выплатой может оказаться предпочтительнее закрытого фонда с амбициозными 46%. Выбирать стоит не просто «где выше процент», а где больше совпадений с вашими целями и горизонтом.

Читайте также:

• Лучшие фонды Сбер-Инвестиций

• Лучшие фонды Альфа-Инвестиций

• Лучшие инвестиционные фонды БКС

• Лучшие фонды Тинькофф

• Лучшие фонды ВТБ-Инвестиций