Лучшие фонды коммерческой недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) коммерческой недвижимости — это финансовые инструменты, позволяющие частным и институциональным инвесторам вкладываться в высококачественные объекты недвижимости без необходимости самостоятельного управления ими. Управляющая компания приобретает офисы, склады или торговые центры, сдаёт их в аренду, выплачивая пайщикам доход от арендных поступлений, а затем реализует активы по более высокой цене, формируя прибыль за счёт роста стоимости при продаже активов.

Инвестор в ЗПИФ зарабатывает сразу из двух источников: регулярных арендных платежей и увеличения стоимости недвижимости. Однако стоит понимать: в отличие от привычных биржевых фондов (БПИФов), ЗПИФы — более сложный продукт. Они требуют глубокой оценки объектов, имеют более длительный инвестиционный горизонт и нередко привлекают заёмное финансирование для покупки недвижимости.

Именно поэтому бОльшая часть фондов доступна только квалифицированным инвесторам — тем, кто может подтвердить свой опыт и объём вложений. Порог входа в такие фонды тоже выше: стартовые инвестиции часто начинаются от 30–55 тысяч рублей и могут доходить до сотен тысяч. Но взамен инвестор получает доступ к премиальной коммерческой недвижимости с профессиональным управлением.

Для покупки фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, необходимо пройти тестирование на знание финансового инструмента. Все необходимые ответы вы найдете здесь:

• Ответы на тест «Для покупки инвестиционных паёв закрытых ПИФов» в СберИнвестициях

• Ответы на тест «Закрытые паевые фонды» в Т-Инвестициях

• Ответы на тест «Паи закрытых паевых инвестиционных фондов» в Альфа-Инвестициях

Фонды PARUS Asset Management

PARUS Asset Management — одна из ведущих управляющих компаний на российском рынке коммерческой недвижимости. Фокус компании — создание максимально прозрачных инвестиционных решений в сегменте складов, офисов и торговых центров. Главная особенность их стратегии — принцип «1 фонд = 1 объект», благодаря которому инвестор всегда точно знает, каким активом владеет. Компания активно развивает линейку ЗПИФов с выходом на биржу и ежегодным ростом выплат пайщикам. Все фонды доступны только квалифицированным инвесторам и торгуются на вторичном рынке через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

Обзор фондов:

• ПАРУС-ДВН (ISIN RU000A1068X9)
  Управляет бизнес-центром класса А в Москве (ул. Двинцев, д.12). Площадь объекта — 56 882 м². Все помещения сданы более чем 20 арендаторам, среди которых Samsung, Geely и Сбер Сервис. Заключены долгосрочные нерасторжимые договоры на 3–5 лет с гибкой индексацией ставок. Потенциальная доходность — 30,6% годовых (16,2% аренда + 14,4% рост стоимости). Паи доступны на Мосбирже через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

  

• ПАРУС-КРАС (ISIN RU000A108UH0)
  Владеет логистическим парком в Красноярском крае (Емельяновский район). Площадь объекта — 65 740 м². Арендаторы — OZON и Сберлогистика, занимающие 100% площадей. Договоры аренды предусматривают ежегодную индексацию ставок на 5–8%. Потенциальная доходность — 23,8% годовых (12,6% аренда + 11,2% рост стоимости). Паи поступят на Мосбиржу в апреле 2025 года и будут доступны через Сбер и Альфа-Инвестиции.

• ПАРУС-СБЛ (ISIN RU000A104172)
  Управляет логистическим центром «Сберлогистика» в Новой Москве, рядом с Внуково. Площадь объекта — 49 990 м². Арендатор — Сберлогистика, контракт подписан до 2030 года с ежегодной индексацией 5–9%. Потенциальная доходность — 22,9% годовых (12,3% аренда + 10,6% рост стоимости). Бумаги доступны квалифицированным инвесторам на платформах Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

  

• ПАРУС-НОРД (ISIN RU000A104KU3)
  Фонд владеет логистическим комплексом NORDWAY в Санкт-Петербурге (пос. Шушары). Площадь — 107 666 м². Арендаторы — 17 компаний, включая Faberlic. Договоры аренды предусматривают ежегодную индексацию ставок и опции досрочного расторжения. Потенциальная доходность — 29,1% годовых (14,2% аренда + 14,9% рост стоимости). Паи доступны через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

  

• ПАРУС-ЛОГ (ISIN RU000A105328)
  Включает два логистических комплекса FM Logistic в Московской области (Ступино и Чеховский район). Совокупная площадь — 244 949 м². Оба объекта арендованы до 2034 года с ежегодной индексацией 5–9%. Потенциальная доходность — 25,2% годовых (14,3% аренда + 10,9% рост стоимости). Первичные паи распроданы, но доступны на вторичном рынке через Сбер и Альфа-Инвестиции.

  

• ПАРУС-ОЗН (ISIN RU000A1022Z1)
  Управляет логистическим комплексом OZON в Тверской области (Боровлёво-2). Площадь — 69 794 м². Единственный арендатор — OZON, с долгосрочным договором до 2030 года и индексацией ставок на 4% ежегодно. Потенциальная доходность — 20% годовых (11,2% аренда + 8,8% рост стоимости). Первичные паи проданы, бумаги можно купить через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

• ПАРУС-ЗОЛЯ (ISIN RU000A10CFM8)
  Управляет складским комплексом в Московской области (Боровлёво-2). Площадь — 47 044 м². Единственный арендатор — "Золотое Яблоко", с нерасторжимым договором на 15 и индексацией ставок до 7% ежегодно. Потенциальная доходность — 23% годовых (12,1% аренда + 10,9% рост стоимости). Первичные паи проданы, бумаги можно купить через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

• ПАРУС-ТРИУМФ (ISIN RU000A108BZ2)
  Управляет ТРЦ "Триумф Молл" в Саратове. Площадь — 58 037 м². Все площади заполнены, с долгосрочными договорами до 2036 года. Потенциальная доходность — 21-24% годовых (12-13% аренда + 9,3-11,4% рост стоимости). Первичные паи проданы, бумаги можно купить через Сбер, Альфа и Т-Инвестиции.

Фонды Альфа-Капитал

Альфа-Капитал — одна из старейших управляющих компаний на российском рынке. Она предлагает стратегию коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, доступную как квалифицированным, так и неквалифицированным инвесторам. Основной акцент сделан на складские комплексы и девелоперские проекты с высокой потенциальной доходностью. Паи фондов доступны для покупки через приложение «Альфа-Капитал».

Обзор фондов:

• Стратегия "Складская недвижимость 3.0"
  Стратегия индивидуального доверительного управления «Альфа Складская недвижимость 3.0» ориентирована на инвестиции в паи закрытого фонда, владеющего современными складскими комплексами класса «А». Основная цель заключается в получении регулярного рентного дохода с ежеквартальными выплатами и участии в росте рыночной стоимости недвижимости. Продукт доступен неквалифицированным инвесторам при вложении от 55 000 рублей на срок до 5 лет. Базовый сценарий предусматривает целевую доходность на уровне 21,5% годовых, драйверами которой выступают развитие e-commerce и ежегодная индексация арендных ставок.

  

• Стратегия "Альфа Велнес Коллекция"
  Стратегия ориентирована на квалифицированных инвесторов и предполагает долгосрочные вложения в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Основная цель проекта заключается в получении высокой девелоперской доходности от строительства и последующего развития премиальной клиники превентивной медицины в Подмосковье. Инвестиции рассчитаны на срок от 5 лет с целевой доходностью 30,5% годовых при минимальном пороге входа от 1,1 млн рублей. Стратегия охватывает полный цикл реализации — от финансирования стройки до выхода из проекта путем продажи готового объекта и операционного бизнеса институциональному игроку. Продукт позволяет инвесторам заработать на растущем спросе в сфере оздоровительного туризма и текущем дефиците качественного номерного фонда в России.

  

• Стратегия "Промышленные парки 3.0"
  Стратегия предназначена для квалифицированных инвесторов и направлена на получение дохода от строительства коммерческой недвижимости формата light industrial. Инвестирование осуществляется через паи комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда с целевой будущей доходностью на уровне 28,8%. Продукт ориентирован на срок до 3 лет при минимальном пороге входа от 55 000 рублей. Основными драйверами роста выступают дефицит современных индустриальных площадей в Московском регионе, активное импортозамещение и программы государственной поддержки, такие как промышленная ипотека. Формат light industrial позволяет объединять легкое производство, склады и офисы в едином пространстве, что обеспечивает высокую востребованность объектов со стороны бизнеса.

  

Фонды «Современные фонды недвижимости»

Современные фонды недвижимости (СФН) — новая управляющая компания, возникшая в результате выделения части фондов из УК «Первая». С 2022 года СФН самостоятельно развивает направление коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, делая акцент на складах класса "А", центрах обработки данных и торговых комплексах. Часть фондов перешла под управление СФН, часть осталась у УК «Первая». Паи большинства фондов доступны как квалифицированным, так и неквалифицированным инвесторам через платформу Сбер-Инвестиций.

Обзор фондов:

• Современный 8 (ISIN RU000A1078J7)

  В портфеле фонда — несколько современных складских комплексов класса А, включая объекты в Колпино (Санкт-Петербург), Домодедово и Обухово (Московская область), Новосибирске и Краснодаре. Общая площадь недвижимости в составе активов превышает 390 000 м². Все объекты сданы в аренду по долгосрочным договорам, среди ключевых арендаторов — крупные торговые сети (например, «Бристоль») и международные производители электроники (Haier). Потенциальная доходность составляет около 20,21% годовых. Паи доступны для покупки через СберБанк Онлайн и Сбер-Инвестиции, в том числе неквалифицированным инвесторам (после прохождения тестирования).

  

• Современная Коммерческая Недвижимость 3 (ISIN RU000A10B303)

  Фонд нового поколения, ориентированный на инфраструктуру «цифровой экономики». В портфеле активов — высокотехнологичные центры обработки данных (ЦОДы) и современные складские комплексы класса А. Стоимость чистых активов фонда превышает 10 млрд рублей. Стратегия фонда базируется на долгосрочных арендных договорах с ведущими технологическими компаниями и лидерами рынка в ключевых логистических узлах страны. Потенциальная доходность оценивается в 15,98% годовых. Паи доступны через СберБанк Онлайн и Сбер-Инвестиции, в том числе неквалифицированным инвесторам (минимальный порог входа — от 1 000 рублей).

• Современный 7 (ISIN RU000A1034U7)

  Крупный рентный фонд, объединяющий 18 высококлассных объектов коммерческой недвижимости. Основу портфеля составляют складские комплексы класса «А» (такие как СК «Пушкино», «Кольцово», «М4», «Вешки» и другие), общая площадь которых превышает 1 млн м². География активов охватывает ключевые логистические центры: Московскую, Ленинградскую, Свердловскую, Новосибирскую и Ростовскую области, а также Краснодарский край. Все объекты сданы в долгосрочную аренду надежным федеральным компаниям и ритейлерам. Позитивный сценарий среднегодовой доходности фонда составляет около 16,5%. Паи доступны широкому кругу инвесторов, включая неквалифицированных, через платформы СберБанк Онлайн и Сбер-Инвестиции.

• Современный Арендный бизнес 3 (ISIN RU000A0ZZ5R2)

  В состав активов входят 6 крупных объектов различных сегментов: премиальный бизнес-центр «Даймонд Холл» (50 528 м²) и торговый центр «Речной» (26 488 м²) в Москве, а также масштабные складские комплексы класса «А» (общая площадь складских помещений превышает 390 000 м²). География фонда охватывает Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ростовскую и Свердловскую области. Арендаторами выступают ведущие российские и международные компании, включая крупнейшие маркетплейсы страны. Потенциальная доходность составляет около 18,67% годовых. Паи доступны для покупки квалифицированным инвесторам через платформу Сбер-Инвестиции.

• Современный Арендный бизнес (ISIN RU000A0JWAW3)

  Один из старейших и наиболее эффективных рентных фондов под управлением СФН, запущенный в 2016 году. Основу инвестиционной стратегии составляет владение современными складскими комплексами класса «А», построенными по индивидуальным заказам (built-to-suit) для крупнейших игроков рынка электронной коммерции и ритейла. Фонд обладает значительным объемом активов, стоимость чистых активов которого на конец 2025 года превышает 8,5 млрд рублей. Объекты обеспечивают стабильный денежный поток за счет долгосрочных арендных отношений, что позволяет выплачивать инвестиционный доход ежеквартально. Потенциальная доходность (согласно позитивному сценарию) составляет около 22% годовых. Паи доступны широкому кругу инвесторов, включая неквалифицированных, однако отличаются высоким порогом входа (расчетная стоимость пая превышает 500 000 рублей).

• Современный 9 (ISIN RU000A1099U0)

  Рентный фонд, запущенный в сентябре 2024 года. Основным активом фонда является масштабный складской комплекс «Домодедово» класса «А», введенный в эксплуатацию в 2025 году. Объект площадью более 148 000 м² расположен в Московской области, в непосредственной близости от ключевых магистралей (МКАД и ЦКАД) и аэропорта Домодедово. Весь комплекс передан в долгосрочную аренду надежному арендатору, что обеспечивает стабильный денежный поток. Потенциальная доходность, согласно нейтральному сценарию, оценивается в 16% годовых. Паи доступны широкому кругу инвесторов, включая неквалифицированных, через платформы СберБанк Онлайн и Сбер-Инвестиции.

• Современная Коммерческая недвижимость (ISIN RU000A104YX8)

  Фонд, специализирующийся на высокотехнологичной индустриальной недвижимости. В портфеле фонда — 6 объектов общей площадью около 500 000 м², включая уникальные технические комплексы, объединяющие центры обработки данных (ЦОДы) и склады класса «А». География активов сосредоточена в крупнейших логистических узлах: Москве, Московской области (Домодедово), Санкт-Петербурге (Шушары) и Тюменской области. Все объекты сданы в долгосрочную аренду лидерам рынка, в том числе крупнейшим ритейлерам и маркетплейсам. Потенциальная доходность, согласно позитивному сценарию, составляет ~ 20,86% годовых. Фонд предназначен исключительно для квалифицированных инвесторов, паи доступны через платформу Сбер-Инвестиции (минимальный порог входа — от 1 000 рублей).

• Современная коллекция (ISIN RU000A10B3A2)

  Фонд под управлением СФН, запущенный в сентябре 2025 года и ориентированный на премиальную офисную недвижимость. Единственным объектом в портфеле является знаковый бизнес-центр «Белая площадь» (White Square) — крупнейший и один из самых престижных объектов класса PRIME в Москве, расположенный в Центральном административном округе. Общая площадь объекта составляет 96 704 м². Стратегия фонда направлена на получение стабильного рентного дохода от сдачи помещений в аренду ведущим российским и международным корпорациям. Потенциальная доходность, согласно позитивному сценарию, оценивается в 19,45% годовых. Паи доступны широкому кругу инвесторов, включая неквалифицированных, через платформы СберБанк Онлайн и Сбер-Инвестиции (минимальный порог входа — от 100 000 рублей).

• Современное поколение (ISIN RU000A1078K5)

  Рентный фонд, стратегия которого сфокусирована на высококачественной складской недвижимости. Основным активом фонда является современный логистический комплекс класса «А» «Химки» (FM Logistic) в Московской области. Объект общей площадью более 116 000 м² расположен в одном из самых востребованных логистических направлений — на севере Подмосковья, в непосредственной близости от аэропорта Шереметьево и основных транспортных магистралей. Склад сдан в долгосрочную аренду крупному международному логистическому оператору. Потенциальная доходность фонда, согласно нейтральному сценарию, составляет около 18,3% годовых. Паи доступны через СберБанк Онлайн и Сбер-Инвестиции, в том числе неквалифицированным инвесторам (минимальный порог входа — от 1 000 рублей).

• Современный 10 (ISIN RU000A10B3B0)

  Новый фонд под управлением СФН, запущенный в октябре 2025 года. Основная инвестиционная стратегия фонда ориентирована на приобретение и управление современными складскими комплексами класса «А». До момента покупки целевых объектов недвижимости средства фонда размещаются в высоконадежные инструменты денежного рынка и депозиты для аккумулирования необходимого капитала. Целью фонда является получение дохода как от регулярных арендных платежей, так и от потенциального роста рыночной стоимости активов. Потенциальная доходность, согласно нейтральному сценарию, оценивается в ~ 16% годовых. Паи доступны широкому кругу инвесторов, включая неквалифицированных, через платформы СберБанк Онлайн и Сбер-Инвестиции (минимальный порог входа — около 100 рублей за пай).

Фонды под управлением УК «Первая»

УК «Первая» — одна из старейших управляющих компаний России, основанная в 1996 году. За годы работы компания пережила несколько экономических кризисов и зарекомендовала себя как один из надёжных игроков в сфере управления активами. После выделения части фондов в Современные фонды недвижимости (СФН), в управлении УК «Первая» остались отдельные ЗПИФы, сосредоточенные на стабильных активах коммерческой недвижимости. Паи доступны неквалифицированным инвесторам через платформу Сбер-Инвестиций.

Обзор фондов:

• Фонд Современный 6 (ISIN RU000A102AH5)
  Управляет торговым центром «Новоарбатский» в Москве — престижным объектом коммерческой недвижимости площадью более 17 000 м². Все площади сданы в аренду крупным федеральным компаниям на долгосрочной основе с ежегодной индексацией ставок. Арендные выплаты пайщикам осуществляются ежеквартально. Срок работы фонда — до 28 июня 2030 года, после чего планируется продажа активов и распределение прибыли от роста стоимости. Стоимость чистых активов на конец марта 2025 года составила 2 565 474 350,78 ₽, расчётная стоимость одного пая — 376 545,44 ₽, рыночная стоимость — около 310 000 ₽. Паи доступны для неквалифицированных инвесторов через приложение Сбер-Инвестиций.

• Фонд Современный Арендный бизнес 2 (ISIN RU000A0ZYC64)
  Фонд инвестирует в торговый центр «Карнавал» в городе Чехов Московской области. Общая площадь объекта — около 20 000 м². Помещения сданы в аренду крупным ритейлерам по долгосрочным контрактам с ежегодной индексацией ставок. Пайщики получают арендные выплаты ежеквартально. Договор доверительного управления действует до 23 ноября 2026 года, после чего недвижимость будет продана, а прибыль от роста стоимости распределена между инвесторами. Стоимость чистых активов на конец марта 2025 года составила 2 385 843 776,54 ₽, расчётная стоимость одного пая — 249 943,20 ₽, рыночная стоимость — около 190 000 ₽. Паи доступны для неквалифицированных инвесторов через Сбер-Инвестиции.

Сравнительная таблица фондов недвижимости

Топ-5 фондов коммерческой недвижимости по доходности

Если судить только по заявленной доходности, без поправки на риск, ликвидность и горизонты, на вершине рейтинга оказываются фонды PARUS. Это неудивительно: их модель «1 фонд — 1 объект» и высокая степень девелоперского участия даёт максимальный потенциал роста. Однако нужно понимать: высокая доходность сопровождается низкой ликвидностью и закрытым доступом (только для квалифицированных инвесторов).

Вот как выглядит пятёрка лидеров:

1. ПАРУС-ДВН — 30,6% годовых. Лидерство обеспечено сочетанием высокой рентной доходности 16,2% и прогнозируемого роста стоимости БЦ «Двинцев» 14,4%.

2. Альфа-Капитал «Велнес Коллекция» — 30,5% годовых. Высокая доходность объясняется девелоперским характером проекта (строительство премиальной клиники).

3. ПАРУС-НОРД — 29,1% годовых. Доход формируется за счет аренды логистического комплекса NORDWAY 14,2% и значительного потенциала роста стоимости актива 14,9%.

4. Альфа-Капитал «Промышленные парки 3.0» — 28,8% годовых. Стратегия направлена на извлечение прибыли из дефицитного сегмента light industrial в Московском регионе.

5. ПАРУС-ЛОГ — 25,2% годовых. Стабильный доход от аренды логистических парков FM Logistic 14,3% дополняется ростом стоимости активов 10,9%.

Инвесторам стоит помнить: за цифрами скрываются детали — срок фонда, класс недвижимости, качество арендатора, условия аренды, доступность паёв и ликвидность на вторичном рынке. Фонд с 22% доходности и быстрой выплатой может оказаться предпочтительнее закрытого фонда с амбициозными 30%. Выбирать стоит не просто «где выше процент», а где больше совпадений с вашими целями и горизонтом.

Читайте также:

• Лучшие фонды Сбер-Инвестиций

• Лучшие фонды Альфа-Инвестиций

• Лучшие инвестиционные фонды БКС

• Лучшие фонды Тинькофф

• Лучшие фонды ВТБ-Инвестиций