Как изменятся цены на недвижимость после снижения ставки ЦБ до 18%

Текущее положение на рынке недвижимости

С начала 2025 года динамика российского рынка жилья оставляет желать лучшего. По данным «ДОМ.РФ», фактический объем ввода жилья за январь-июнь составил 52,2 млн кв. м, что на 2,4% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Продажи новостроек также просели:

• 10,4 млн кв. м – объем сделок в первом полугодии (–26% год к году).

• В денежном выражении падение составило 16%, до 2,1 трлн рублей.

Причина очевидна: резкий рост ипотечных ставок после сворачивания льготных программ. Банки выдали ИЖК на сумму 1,5 трлн рублей (–47% год к году). При этом 78% всех кредитов приходилось на господдержку, где лидирует семейная ипотека (69% продаж).

По данным «СберИндекса», средняя стоимость:

• на первичном рынке – 174,97 тыс. руб./кв. м (+3,7% за год);

• на вторичке – 115,78 тыс. руб./кв. м (+5,8% за год).

Таким образом, несмотря на снижение объемов сделок, цены продолжили расти, хотя и гораздо медленнее, чем в предыдущие годы. Основной фактор – рост себестоимости строительства (материалы, рабочая сила, логистика).

Как снижение ставки ЦБ повлияет на ипотеку?

На 18 июля средние ставки по ипотеке выглядели следующим образом:

• новостройки – 24,46% годовых;

• вторичный рынок – 24,58% годовых.

Это рекордно высокие уровни для последнего десятилетия, которые фактически «заморозили» спрос. Снижение ключевой ставки до 18% станет сигналом для банков. Но, как отмечали аналитики, реакция не будет мгновенной.

Мнение экспертов

• Инна Солдатенкова («Банки.ру»): снижение ставок будет поступательным, ипотека может подешеветь на 2–3 п.п. до конца августа.

• Кристина Гудым («Финам»): банки снизят ставки с лагом, оценивая устойчивость тренда.

• Наталья Мильчакова (Freedom Finance Global): при снижении ключевой до 16–17% к концу 2025 года, ипотека упадет до 19–21% годовых.

Вывод: в ближайшие месяцы ставка по ипотеке снизится, но все равно останется на исторически высоком уровне, что не даст резкого скачка спроса. Однако тренд на удешевление будет стимулировать постепенное оживление рынка.

Что будет со спросом и ценами на жилье?

Наиболее вероятный сценарий – умеренное оживление спроса на фоне снижения ипотечных ставок. По расчетам аналитиков:

• уже этим летом спрос на ипотеку начнет восстанавливаться;

• осенью возможен рост сделок на 10–15% по сравнению с летом;

• цены на новостройки могут прибавить 2–3% к осени, особенно в крупных городах.

Почему не стоит ждать резкого роста цен?

• Высокая база: даже после удешевления ипотека останется дорогой;

• Предложение велико: застройщики продолжают вводить проекты, опасаясь заморозки;

• Инфляционные ожидания снижаются, что сдерживает рост себестоимости.

Тем не менее, локальный рост возможен в сегменте ликвидного жилья (однушки в Москве и Санкт-Петербурге, популярные форматы в регионах).

Инвестиции в акции застройщиков: стоит ли входить сейчас?

Почему инвесторы вновь обратили внимание на сектор?

• Ожидания восстановления спроса;

• Потенциал возврата рентабельности на фоне удешевления кредитов;

• Глубокая просадка котировок в 2024 году (у «Самолета» –50%, у ПИК –30%).

Лучшие идеи для инвестиций (по мнению аналитиков):

• Самолет – основной фаворит на фоне сильных проектов и глубокой просадки;

• ПИК – лидер по объемам строительства, устойчивый бизнес;

• ЛСР – более консервативная компания с меньшей волатильностью.

• Риски: Снижение ставок будет постепенным, что отложит эффект. Высокая долговая нагрузка застройщиков. Неопределенность с новыми мерами господдержки.

Прогноз на август 2025 года

• Ипотека: удешевление на 1–1,5 п.п. к концу месяца.

• Спрос на жилье: начнет оживляться, но заметного роста сделок не будет до сентября.

• Цены: на «первичке» возможен рост 1–1,5%, на «вторичке» – без изменений.

• Акции застройщиков: вероятен краткосрочный рост 5–10% на фоне позитивных ожиданий.

Заключение

Снижение ключевой ставки ЦБ – важный шаг к восстановлению рынка недвижимости, но не панацея. Даже после ожидаемого смягчения ДКП ипотека останется дорогой, что не позволит рынку моментально вернуться к активному росту.

В краткосрочной перспективе можно ожидать умеренного оживления спроса и небольшого роста цен на новостройки. Основные бенефициары – застройщики, чьи акции уже реагируют на позитивные ожидания.

Однако для устойчивого восстановления рынка необходим долгосрочный тренд на снижение ставок, возможно до уровня 12–13%, что позволит вернуть ипотеку к доступным значениям. До этого момента рынок будет оставаться в фазе адаптации, а основной драйвер – точечные меры господдержки и индивидуальные программы банков.

Читайте также:

• Крупнейшая хакерская атака на Аэрофлот — что произойдет с акциями?

• Банк России снизил ключевую ставку до 18%

• Рынок акций реакцией на ставку показал свою слабость

• Банковский сектор под ударом

• Чего ждать от акций Русагро до конца 2025 года?