Как получить налоговый вычет при покупке жилья для супругов?

Приобретение собственного жилья – одно из самых значимых событий в жизни любого человека, но сейчас, в современных реалиях накопить на него очень непросто. Будь то покупка готовой квартиры или строительство дома с нуля, это все в любом случае связано с крупными расходами. Однако, мало кто знает, что государство может оказать поддержку в виде налоговых вычетов, позволяя вернуть значительную часть потраченных средств. Особенно это актуально для молодых семейных пар, у которых вопрос приобретения своего жилья стоит наиболее остро.

Что такое налоговый вычет?

По сути, имущественный налоговый вычет – это своего рода бонус, предоставляемый государством всем гражданам, которые осуществили покупку или занимаются строительством своего жилища. Его основная цель – снизить финансовую нагрузку. Налоговый вычет позволяет либо уменьшить сумму налога на доходы физических лиц (НДФЛ), которую вам необходимо уплачивать ежегодно, либо вернуть часть уже уплаченного налога.

Кто может претендовать на налоговый вычет?

Чтобы получить вычет, необходимо соответствовать нескольким ключевым критериям. Во-первых, Вы должны получать доход, облагаемый по ставке НДФЛ. Официальная заработная плата, доходы от продажи другого имущества (например, автомобиля или другого объекта недвижимости, которым вы владели менее минимального срока), или даже доход по банковским вкладам (если процентная ставка превышает установленные лимиты). Во-вторых, Вы должны являться налоговым резидентом Российской Федерации. Это означает, что вы проводите на территории страны не менее 183 дней в течение одного календарного года. И в-третьих, Вы должны официально оформить приобретенное жилье в собственность.

Сколько можно вернуть?

Даже если право собственности на квартиру оформлено только на одного из супругов - не имеет значения. Если недвижимость была приобретена в период брака, она автоматически считается совместно нажитым имуществом. Каждый из супругов имеет законное право претендовать на получение имущественного налогового вычета, даже если средства на покупку были потрачены одним из них.

Таким образом, если оба супруга являются налоговыми резидентами РФ и платят НДФЛ по стандартной ставке 13%, они могут совместно вернуть до 520 000 рублей. Сумма складывается из максимального вычета на покупку недвижимости (2 000 000 рублей на каждого супруга, соответственно каждому положен возврат по 260 000 рублей при ставке 13%) и, при наличии ипотеки, дополнительного вычета на проценты.

Вычет за проценты по ипотеке

Если при покупке квартиры или строительстве дома оформлялась ипотека, есть еще способ вернуть часть денег – вычет за уплаченные банковские проценты. Он является дополнением к основному имущественному вычету.

Максимальная сумма, с которой можно рассчитать вычет по процентам, составляет 3 000 000 рублей на каждого супруга. При ставке НДФЛ 13%, возврат по процентам может составить до 390 000 рублей на человека(13% от 3 000 000 ₽). Если же супруги платят НДФЛ по ставке 22%, то максимальная сумма возврата по процентам может достигать 660 000 рублей на человека.

Комбинируя оба вида вычетов (на покупку недвижимости и на проценты по ипотеке), супружеская пара, платящая НДФЛ по ставке 13%, может вернуть до 260 000 ₽ (на покупку) + до 390 000 ₽ (на проценты) = до 650 000 ₽ на каждого супруга. Общая сумма возврата на семью может достигать 1 300 000 ₽. 

Как получить вычет?

Вычет можно оформить в течение трех лет с момента возникновения права на его получение (например, с момента регистрации права собственности или уплаты процентов по ипотеке). Для корректного оформления вычета за проценты по ипотеке супругам необходимо сделать следующее. 

1) Соберите стандартный пакет документов, подтверждающий право собственности, факт уплаты процентов по ипотеке и уплату НДФЛ. Составьте заявление о распределении налогового вычета между супругами. Документ пишется в свободной форме. В нем необходимо указать:

• полные ФИО и данные свидетельства о браке обоих супругов.

• адрес приобретенного жилого помещения.

• пропорцию распределения вычета (например, "Иванову И.И. – 50%, Ивановой М.П. – 50%" или "Иванову И.И. – 70%, Ивановой М.П. – 30%").

• дату составления и подписи обоих супругов.

• Образец такого заявления можно найти на официальном сайте Федеральной налоговой службы (ФНС).

2) После составления заявления, каждый из супругов должен самостоятельно обратиться за получением вычета одним из трех доступных способов:

• через работодателя (в 2025 году) подать в налоговую инспекцию заявление о подтверждении права на вычет. ФНС подготовит уведомление и направит его работодателю, который перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.

• через сайт ФНС или приложение "Налоги ФЛ" (в следующем году или позже) нужно заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ, приложив все необходимые документы.

• в упрощенном порядке (на сайте ФНС): способ доступен для квартир, купленных после 1 января 2020 года, если банк-кредитор подключен к сервису предоставления упрощенных налоговых вычетов. В этом случае подавать декларацию 3-НДФЛ и собирать большой пакет документов не требуется.

Лимит вычета

Основной имущественный вычет на покупку недвижимости составляет 2 000 000 рублей на каждого супруга. Важно понимать, что этот лимит предоставляется один раз в жизни. То есть, если один из супругов ранее уже воспользовался своим правом на полный имущественный вычет (т.е. получил возврат с 2 000 000 рублей), то при последующей покупке недвижимости он уже не сможет получить этот вид вычета повторно. Право на вычет в таком случае останется только за вторым супругом. Однако, существует важное исключение: если ранее полученный вычет не был исчерпан полностью, то его неиспользованный остаток может быть заявлен при покупке следующего объекта недвижимости. Например, если супруг ранее получил вычет с 1 000 000 рублей, а квартира стоила 2 000 000 рублей, то он имеет право получить вычет еще с оставшегося 1 000 000 рублей при покупке другого жилья.

Вопрос о распределении вычета становится актуальным в двух основных случаях.

• Если общая стоимость приобретенной в браке квартиры (или дома) составляет менее 4 000 000 рублей (2 000 000 ₽ на каждого супруга), и оба супруга хотят заявить вычет в один налоговый период, им необходимо определиться, как именно разделить доступный лимит.

• Если квартира стоила дороже 4 000 000 рублей, или один из супругов хочет сохранить свой лимит вычета (2 000 000 ₽) для будущей покупки недвижимости, он может отказаться от заявления вычета в текущем году.

Существует несколько способов распределить вычет между супругами. Во-первых, наиболее логичный способ - в браке один из супругов внес в покупку недвижимости большую сумму, чем другой, вычет может быть распределен пропорционально этим расходам. Особенно актуально это, если квартира оформлена в долевую собственность: каждый супруг получает вычет пропорционально своей доле, но не более установленного лимита в 2 000 000 рублей на человека. Но во-вторых, самый распространенный - супруги договариваются о любом удобном для них распределении, даже если оно не соответствует фактическим расходам. Например, один супруг может заявить 100% вычета, а другой – 0%. Или же они могут разделить его поровну (50/50), или в иной желаемой пропорции. Главное – не превысить лимит в 2 000 000 рублей на каждого.

Например, пара купила квартиру за 3 000 000 рублей. Оба супруга платят НДФЛ. Они могут решить, что один из них (например, муж) заявит вычет на 2 000 000 рублей, а второй (жена) – на 1 000 000 рублей. В этом случае муж исчерпает свой лимит, а жена сможет использовать оставшийся 1 000 000 рублей при покупке следующего объекта недвижимости.

Ограничения и нюансы 

Если один из супругов не имеет официального дохода, облагаемого НДФЛ, он не может передать свое право на вычет другому супругу. Однако, как только такой супруг начнет получать официальный доход, у него появится право заявить вычет на себя. Размер вычета, который можно заявить в конкретный налоговый год, не может превышать сумму вашего годового дохода, облагаемого НДФЛ. Если сумма положенного вам вычета (например, 2 000 000 рублей) превышает ваш годовой заработок, то в текущем году вы сможете вернуть налог только с фактически уплаченного НДФЛ. Оставшаяся часть вычета переносится на следующие годы, пока не будет полностью использована.

Существует одно важное ограничение: вычет за проценты по ипотеке может быть получен только по одному объекту недвижимости. Если супруги выплатили проценты по ипотеке за несколько объектов (что маловероятно, но теоретически возможно), вычет будет применим только к одному из них, по выбору налогоплательщиков.

Рассмотрим пример: супруги приобрели квартиру в 2021 году и полностью погасили ипотеку в 2025 году, выплатив за весь период 3 500 000 рублей процентов. Они решили разделить эту сумму поровну, то есть по 1 750 000 рублей каждому. Оба супруга платят НДФЛ по ставке 13%. Таким образом для каждого супруга: 1 750 000 ₽ * 13% = 227 500 ₽. Можно вернуть по 227 500 рублей.

Поскольку каждый супруг использовал только часть своего лимита (1 750 000 ₽ из 3 000 000 ₽), казалось бы, оставшуюся сумму они могли бы использовать в будущем. Однако, из-за правила "только по одному объекту недвижимости", они уже не смогут претендовать на вычет за проценты по другим ипотечным кредитам, если таковые возникнут в будущем.