Стоит ли вкладывать в акции застройщиков до конца 2025 года

Текущая ситуация в акциях застройщиков

Ситуация на рынке первичного жилья — непростая. После отмены массовой льготной ипотеки, случившейся 1 июля 2024 года, объемы продаж у застройщиков значительно просели. Согласно данным «Дом.РФ» объем продаж новостроек в России в 2024 году сократился на 22% год к году в сравнении с 2023 годом. И это притом, что на протяжении полугода действовала массовая льготная ипотека. 

Согласно данным за первое полугодие 2025 года выручка девелоперов снизилась на 16% в сравнении с аналогичным показателем прошлого года. 

Объем нераспроданного жилья стремительно увеличивается. К 2025 году его доля на рынке новостроек России достигла 69%.

Столь печальная статистика обусловлена несколькими причинами:

• Сворачивание программ льготной ипотеки. Массовое субсидирование государством ипотечных программ кануло в лету, осталась только адресная помощь. В 2025 году на получение льготных кредитов могут рассчитывать молодые семьи, для которых доступна «Семейная ипотека» по ставке 6%, военнослужащие по «Военной ипотеке», а также граждане, работающие в определенных отраслях (например, в информационных технологиях, медицине) или проживающих в определенных регионах Российской Федерации (например, «Дальневосточная» и «Арктическая» ипотеки). 

Эти программы хороши по своему содержанию: здесь неплохие суммы кредита и низкие ставки. Проблема в том, что они носят адресный характер, а еще по ним лимиты. То есть воспользоваться программами может сравнительно небольшое количество заемщиков, а значит – существенного влияния на рынок они не оказывают.  

Поэтому большинство граждан вынуждено брать ипотеку по рыночным ставкам, которые находятся в районе 20-25%. 

• Ограничение субсидирования ипотеки. Застройщики пытались поддержать спрос за счет внедрения собственных программ кредитования. В частности, они завышали стоимость и без того дорогих квартир в обмен на низкую процентную ставку по кредиту. То есть заемщик получал комфортный ежемесячный платеж. 

Однако здесь важно понимать, что переплата по такому продукту – очень большая. Он может быть невыгодным, особенно при последующей перепродаже такой квартиры: стоимость такого первичного жилья значительно выше, чем его цена на вторичном рынке. Поэтому покупатель здесь очень сильно рискует. 

Также на такую схему быстро отреагировал Центральный Банк Российской Федерации, который начал всячески пресекать подобные «льготные» кредиты со стороны банков. 

Не заменила льготную ипотеку и рассрочка. Обычно программы рассрочки сопровождаются ростом стоимости квартиры. Покупатели понимают, что это невыгодно, а посему не стремятся использовать этот продукт. 

Если стоимость квартиры не увеличивается, то условия рассрочки — обычно скромные. Обычно всю сумму нужно внести в течение нескольких месяцев. Учитывая, что речь идет о миллионах, а иногда и десятках миллионов рублей, разделение платежей на таком временном горизонте — ничего не решает. 

• За собственные деньги взять квартиру проблематично. Да, реальные зарплаты отдельных категорий россиян растут, но доступность жилья из-за «разгона» цен застройщиками в период с 2020 по 2024 годы остается крайне низкой. Вместо попыток накопить на квартиру или купить ее в ипотеку со ставкой 20-25% годовых, заемщики предпочитают арендовать жилье, даже с учетом того, что цены на аренду недвижимости в последние годы в России выросли значительно.

При этом свободные деньги, которые могли бы пойти на первоначальный взнос, граждане предпочитают размещать на банковских вкладах. Общий объем размещения со стороны граждан и компаний в июне 2025 года по данным Центрального банка Российской Федерации достиг 60 трлн рублей. 

При этом в июле средняя ставка по банковским вкладам крупнейших российских банков опустилась ниже 18%. Однако даже при такой ставке размещать деньги на сберегательных продуктах значительно интереснее, нежели чем покупать недвижимость с ипотечным плечом.

Что может улучшить ситуацию для застройщиков 

Простой и очевидный ответ — снижение ключевой ставки Центральным банком Российской Федерации. Это поможет застройщикам в нескольких направлениях:

1. Возможность экономить на обслуживании своих долгов. Застройщики часто берут кредиты с плавающими процентными ставками, в том числе при проектном финансировании для строительства объектов недвижимости. При снижении ключевой ставки Центробанка, будут снижаться и их ставки по кредитам. Это позволит снизить расходы на обслуживание долга, высвободить дополнительные средства для поддержания собственной финансовой устойчивости. 

Помимо снижения расходов на выплаты кредитов, застройщики получат увеличение спроса со стороны населения. Граждане будут охотнее покупать жилье при доступном ежемесячном ипотечном платеже. 

1. Послабления в банковских комиссиях. В мае 2025 года банки стали отменять комиссии по семейной ипотеке, что сделало продукт более доступным и востребованным. К примеру, в «старой» Москве объем выдачи потек вырос на четверть. 

Но здесь важно понимать, что семейная ипотека несопоставима с массовой льготной ипотекой, действовавшей до 1 июля 2024 года. В тот период объем выдач был в три раза больше.  

Тем не менее, такие послабления могут положительно отразиться на спросе.

Что делать с акциями застройщиков

Акции застройщиков не демонстрируют ничего позитивного. Большинство из них торгуются по цене, которая более чем в два раза ниже их исторических максимумов. При этом в последние недели акции таких компаний, как ЛСР, ПИК, Самолет, Эталон, находятся в боковике.

Рассчитывать на стремительный рост акций застройщиков не приходится. Для этого необходимо возвращение массовых льготных ипотечных программ, что способствовало бы буму спроса на первичное жилье по текущим ценам. Однако в федеральном бюджете по результатам первого полугодия 2025 года дефицит превышает 3,7 трлн рублей, что почти идентично годовому плану. Это значит, что расширение программ льготной ипотеки не планируется в обозримом будущем. 

Также слабо верится в сценарий, при котором Центральный Банк Российской Федерации начнет снижать ставку стремительно. По-настоящему устойчивого снижения инфляции мы не наблюдаем, в летние месяцы оно во многом связано с коррекцией цен плодоовощной продукции.  Позитивным прогнозом является снижение ключевой ставки Центробанка к концу года до уровня 15-17% годовых. Но даже с этой ставкой кредиты для россиян будут недоступны, ежемесячный ипотечный платеж при нынешних ценах будет высоким.

При этом ограниченное положительное влияние от снижения ключевой ставки Центрального Банка застройщики получат.

Важно понимать, что многие застройщики не будут генерировать значительной прибыли и выплачивать дивиденды. В первую очередь им нужно обеспечить свою финансовую устойчивость. Поэтому ни поддерживать акционеров, ни вкладывать в новые проекты они не будут, либо будут это делать в минимальных объемах. Более того, даже некоторые уже запущенные проекты могут быть заморожены до лучших времен.

Выводы

В настоящее время вкладывать в акции застройщиков нецелесообразно. Отрасль находится в состоянии упадка. Из-за действовавших на протяжении нескольких лет массовых льготных ипотечных программ цены перегреты. При этом широких возможностей для снижения цен у застройщиков нет, так как их маржа ограничена, а условия по проектному финансированию — жесткие. 

В облигации застройщиков также инвестировать не стоит, поскольку у многих из них высокая долговая нагрузка. При дальнейшей стагнации в продажах финансовая устойчивость отдельных застройщиков может быть поставлена под сомнение. 

При этом локальное оживление в ипотечных сделках по новостройкам «старой» Москвы глобально ни на что не влияет. Так, годом ранее показатель ипотечных сделок с квартирами в новостройках «старой» Москвы достигал 78%.

Читайте также:

• ТОП — 5 акций которые могут показать рост в августе и что поможет подтолкнуть их вверх?

• Перед решением Центробанка инвесторы замерли в ожидании. Все ждут ход ЦБ: как инвестору не остаться в проигрыше?

• Российский металлургический сектор в кризисе. Фавориты и аутсайдеры

• Акции IVAT растут на 40% с начала недели: что это за компания и откуда такой ажиотаж

• ТОП-5 акций для покупки прямо сейчас: надёжные бумаги с потенциалом роста и дивидендной доходностью