Недвижимость: рост спроса накладывается на увеличение себестоимости

Начиная с 2024 года общий тренд спроса на недвижимость в России с некоторыми колебаниями продолжает снижение. Так, например, в 2024 году спрос на покупку «квадратных метров» в новостройках и во вторичном жилье в преобладающем числе российских регионов сократился почти на 20%. В I полугодии 2025 года снижение несколько замедлилось, а по отдельным сегментам (элитная недвижимость) и регионам вовсе остановилось, а где-то даже был отмечен и небольшой рост (в столице и крупных мегаполисах – 1-4%). Однако спрос в целом закрепившись на невысоком уровне никак «не сходит с мёртвой точки».  При этом, как не парадоксально, цены на недвижимость в целом продолжают рост, хотя и гораздо менее интенсивный. Хотя в регионах цены в сегменте эконом– и комфорт–класса заметно снизились. Основной причиной такой тенденции эксперты называют в первую очередь высокие ипотечные ставки, вызванные стремительным повышением ключевой ставки начиная со II полугодия 2023 года, а также отмену льготной ипотеки. В числе других факторов ряд экспертов называют: сокращение реальных доходов граждан из-за замедления экономического роста и инфляции, уход с рынка инвесторов и спекулянтов по причине снижения ликвидности по сделкам, а также волну «оттока населения» из мегаполисов и релокацию на фоне событий 2022 года. Также многие аналитики указывают на так называемый «эффект высокой базы»: нуждающиеся якобы в «квадратных метрах» граждане «решили свои жилищные проблемы» в 2023 году, ориентируясь на низкие ипотечные ставки и льготные программы, и «отложенный спрос» пока не накоплен. 

Прогнозы 

В июне-июле 2025 года на фоне изменения ставки рефинансирования с 21 до 20%, а также новостей о возможном дальнейшем её снижении, которое к концу 2025 года может достигнуть 15%, наметилось некое оживление на рынке недвижимости. И большинство экспертов сходятся во мнении, что во II полугодии 2025 года и в 2026 году спрос на недвижимость будет определять именно ключевая ставка. И, несомненно, будет явно прослеживаться обратная зависимость между ключевой ставкой и спросом на жильё. Кроме того, данный рост спроса может наложиться на прогнозируемое увеличение себестоимости «квадратных метров». Так как в строительном секторе стремительно нарастает нехватка строительных материалов и повышение их стоимости, а также нехватка рабочей силы и рост задержек на её оплату. Так, например, за I полугодие 2025 года базовый строительный материал отрасли – цемент подорожал на целых 15%, арматура на 20%, лесо- и пиломатериалы на 25%, штукатурные смеси на 10%. Также из-за санкций образовался острый дефицит керамического кирпича, фасадной плитки, газобетонных блоков, крепежа, строительной химии. Кроме того, наблюдается недостаток специалистов и разнорабочих (дефицит составляет около 250 тысяч человек) что «толкает» ставки оплаты труда вверх. При этом затраты на материалы и рабочую силу, по прогнозам, будут нарастать и в 2026-2027 гг. Среди основных причин роста цен специалисты называют: ограничения импорта и усложнения логистики, а также «кадровый голод».  Кроме того, в 2026-2027 году прогнозируется значительное сокращение «ввода нового жилья» в связи с так называемым «снижением распроданности» в 2024-2025 гг.  При этом в случае снижения ставки рефинансирования и, соответственно, % ставок по ипотеке значительно возросший спрос на «квадратные метры» в том числе по причине «перетока» денежных средств с банковских депозитов в недвижимость, «пересечётся» с сокращением предложения, связанным с ростом издержек и сжатием ввода нового жилья, что, несомненно, вызовет рост цен.  По прогнозам аналитиков, в 2026–2027 годах стоимость недвижимости может вырасти на 30–50%. А по итогам II полугодии 2025 года средняя стоимость жилья на первичном рынке, вероятней всего, вырастет до 10%.

Однако важно напомнить и о ровно противоположных прогнозах ряда экспертов по недвижимости, которые считают, что в горизонте до 1 года цены на недвижимость, напротив, снизятся в среднем на 10%, так как ставка ЦБ останется на уровне 18-19% из-за всплеска инфляции в конце 2025 года. Кроме того, по словам всё тех же экспертов, в 2026 году мы будем наблюдать так называемое «истощение покупательского спроса», так как в условиях экономической неопределённости и снижения, вопреки заверению властей, реальных доходов граждан многие нуждающиеся в «квадратных метрах» семьи не смогут позволить себе жильё. Тем более при отмене льготной ипотеке и ужесточении условий по семейной ипотеке.

Стоит ли инвестировать

Прежде всего, нужно помнить, что инвестиции в недвижимость даже при самых благоприятных прогнозах всегда сопряжены с рядом рисков, прежде всего связанных с тем, что это, как правило, долгосрочные инвестиции, и инвестор как бы «замораживает» свои денежные средства в недвижимости на длительный срок. И при благоприятной для инвестора рыночной конъюнктуре не удастся продать данный актив моментально (разве что сдать в аренду). Что касается «заманчивых» прогнозов роста стоимости до 30–50% в горизонте до 2 лет и обратных прогнозов ряда экспертов о снижении стоимости на 10%, то тут нужен так называемый «компромиссный подход» к прогнозным цифрам: «сложить» что называется, эти два прогноза, и тогда мы получим более или менее «справедливую» цифру в 15-20% роста. В любом случае, вкладываясь в недвижимость, инвестор несёт минимальные риски, если сравнивать, скажем, с «игрой» на биржевом рынке или бизнес-проектами.  При этом, как и при любом инвестировании, тут можно дать универсальный совет, который «работает» во все времена и в любых условиях: диверсифицируйте портфель!

Читайте также:

• Магнит объявил о запуске нового направления производства: как это отразится на акциях компании

• ВТБ возвращается в лидеры по финансовым показателям. Чего ждать от акций банка?

• Актив–убежище: золото сохраняет «бычью» динамику

• Акции компании «Южуралзолото» резко упали на 11% после появления информации о проведении обысков в ее офисах

• Президент Владимир Путин подписал указ, направленный на расширение дополнительных гарантий защиты прав иностранных инвесторов в России