Ждет ли нас кризис рынка недвижимости?

Предвестники кризиса рынка недвижимости уже видны. Рост цен на новостройки в реальном выражении остановился, продажи падают, а застройщики все чаще продают квартиры дешевле, чем указано в объявлениях. Заметного снижения официальных цен в ближайшие полгода при этом ждать не стоит.

📉 Предложение стало превышать спрос

По данным банка ДОМ.РФ, за 8 месяцев 2026 г. цены на новостройки выросли с начала года на 4,9% при накопленной инфляции 4,67%. В реальном выражении рост цен практически остановился. Если бы это был график не цены квартир, а какой-нибудь акции, трейдеры бы уже готовились открывать шорты.

Продажи падают и в деньгах. По данным bnMAP.pro, за девять месяцев 2026 г. выручка застройщиков в городах-миллионниках составила около 2 трлн руб., на 6,2% меньше, чем годом ранее. Сильнее всего просела Москва: выручка сократилась на 20,7%, до 980,5 млрд руб., а число проданных лотов — на 36,4%, до 37,1 тыс. Рост в Перми, Уфе и Омске на 40–50% не смог компенсировать провал крупнейшего рынка. Часть столичного спроса уходит в более дешевое Подмосковье.

Но это ещё не все. В середине 2026 г. объём построенного, но непроданного жилья оценивался более чем в 83 млн кв. метров — это примерно 1,5 млн стандартных квартир на общую сумму около 18 трлн руб. по данным платформы для анализа рынка недвижимости bnMAP.pro. При текущем спросе все это можно будет продать не раньше чем за 2–3,8 года.

Из строящегося сейчас жилья распродано порядка 30–35% квартир, в то время как в 2021 г. этот показатель составлял 45–50%.

🏷️ Почему не падают цены на новостройки

На данный момент можно говорить о насыщении предложения при падении спроса. Однако вопреки законам рынка цены в прайс-листах снижаться не хотят. Точнее, не хотят снижаться на бумаге.

Если смотреть не на объявления, а на реальные сделки, картина другая. По расчетам «Известий» на основе СберИндекса, в сентябре 2026 г. квадратный метр в новостройках в объявлениях стоил в среднем 224 тыс. руб., а в заключенных сделках — 194 тыс. Разрыв достиг 15,5%. С начала года цены в объявлениях выросли на 11%, а в сделках — только на 5%, то есть примерно на величину инфляции. Годом ранее оба показателя росли одинаково, на 3–4%.

Застройщики уже снижают цены, но делают это тихо: индивидуальные скидки при полной оплате или крупном взносе, уступки по невостребованным квартирам, дисконты, о которых нигде не объявляют. По оценке компании «Этажи», со скидкой сейчас продается каждая третья квартира в новостройке. Ещё часть разрыва создают ипотечные акции: чтобы предложить низкую ставку, застройщик доплачивает банку и закладывает эти расходы в цену. Кто покупает без субсидированной ипотеки, часто платит меньше, чем указано в объявлении.

Почему же застройщики не снижают цены открыто? Этому есть свои объяснения.

Высокая себестоимость. Начавшиеся активно реализовываться в коронавирусном 2020 году программы льготной ипотеки разогнали цены на стройматериалы. Экономические санкции в отношении России привели к снижению импорта и его удорожанию. Причем это касается не только непосредственно стройматериалов и комплектующих, но и техники. Растут зарплаты строителей из-за их нехватки рабочих — с начала этого года их вознаграждение в среднем увеличилось более чем на 20%. Сюда же добавим повышение цен на топливо и НДС.

Финансовая схема. В основном всё строительство идёт за счёт кредитных средств. Банк выдает застройщику деньги (так называемое «проектное финансирование»), а сам собирает на эскроу-счета средства граждан, которые хотят купить жилье. Ставка по проектному кредиту зависит от того, как быстро наполняются эскроу-счета. При этом банку выгодно, чтобы квартиры продавались как можно дороже: так выше шанс, что застройщик обслужит кредит без просрочек. Если застройщик открыто снизит цену, его рентабельность упадет, что создаст закономерные опасения у банка: он может поднять ставку или вовсе заблокировать дальнейшее финансирование. Поэтому скидки и дают так, чтобы банк их не заметил. Естественно, банку выгодно и выдавать ипотечные кредиты на как можно большую сумму.

Льготные ипотечные программы. Плохо регламентированная программа раздачи льготных ипотечных кредитов практически всем желающим привела к резкому росту стоимости недвижимости примерно вдвое за последние 5 лет. Неудивительно, что теперь покупка квартиры стала доступной очень ограниченному количеству граждан. При этом платежеспособный спрос вымылся — большинство тех, кто хотел и мог купить недвижимость, уже сделали это, воспользовавшись льготами.

«Специфика ведения бизнеса». В Москве и за 300–500 километров от неё стоимость однотипной квартиры в однотипном доме отличается в разы. Официально это объясняется разной стоимостью земли в столице и регионах. Неофициально — не отражаемыми в балансах застройщиков затратами на получение различного рода разрешений.

🔮 Что будет с ценами дальше

Такая ситуация не может продолжаться до бесконечности. Для разрешения наступающего кризиса на рынке недвижимости необходимо восстановление покупательского спроса, что невозможно при прогнозируемых темпах роста экономики в 1–2% и, соответственно, отсутствии роста доходов. Более того, можно ожидать падения спроса.

Государство стало сворачивать льготные ипотечные программы. С 1 октября ставки по самой популярной из них, «Семейной ипотеке», зависят от числа детей. В Москве, Санкт-Петербурге и их областях для семей с одним ребенком ставка выросла с 6% до 12%, с двумя — до 10%, в остальных регионах — до 10% и 8% соответственно. Максимальный срок действия льготной ставки сокращен до 15 лет. Сохранить прежние 6% можно только при первоначальном взносе больше половины стоимости жилья. То есть теперь, чтобы получить льготную ставку, нужно иметь гораздо больше денег или показывать гораздо больший доход. В ПСБ ожидают, что ежемесячные выдачи ипотеки после ужесточения сократятся на 20–25%.

Застройщики отвечают новыми акциями: субсидируют ставки или дают рассрочку на половину стоимости квартиры, чтобы покупатель вписался в 6%. Но эти расходы в итоге тоже оказываются в цене. К тому же власти уже подготовили законопроект, регулирующий рассрочки на жилье. Многие имеющие деньги будут уходить на более дешевый вторичный рынок, тем более что разрыв между рыночной и льготной ипотекой сократился.

Начался рост безработицы — пока неофициальный, но профильные специалисты уже признают наличие тенденции. Прежде всего это бьет по молодым, не имеющим должной квалификации и опыта.

Эксперты рынка говорят, что сейчас около 40% застройщиков, пока еще региональных, находятся если не в предбанкротном, то в очень тяжелом экономическом состоянии.

При этом остановить текущее строительство практически нереально, это приведет к штрафам. Цикл же строительства массовой недвижимости длится 2–3 года.

В такой ситуации более вероятным выглядит вариант, что застройщики будут вынуждены снижать цены, сокращая как свою маржу, так и затраты на «специфику ведения бизнеса». Фактически этот процесс уже идет — пока через скидки, которых не видно в объявлениях.

Неминуемые банкротства представителей сектора приведут к тому, что их как достроенная, так и недостроенная недвижимость будет продаваться по бросовым ценам, что должно спровоцировать падение цен у остальных.

На рынок начнут выходить «ипотечные» квартиры, купленные в инвестиционных целях, что еще больше собьёт цены.

Но вряд ли существенное снижение официальных цен на квартиры случится в ближайшие полгода — девелоперы будут до последнего пытаться их держать. Аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова считает, что до конца 2026 г. цены в объявлениях на новостройки вряд ли снизятся, а ощутимая коррекция возможна к середине 2027 г.

💼 Что делать инвестору

В последние пару месяцев наблюдается повышенный спрос на вторичную недвижимость. Сейчас она стоит примерно на треть дешевле «первички»: в сентябре квадратный метр в сделках на вторичном рынке обходился в среднем в 132 тыс. руб. против 194 тыс. в новостройках. До 2020 года ситуация была обратная. Постепенно этот спред будет схлопываться. Новые условия семейной ипотеки этому помогут: при ставке 10–12% дорогая новостройка теряет преимущество перед рыночным кредитом на более дешевое готовое жилье.

Основным драйвером роста интереса к «вторичке» можно назвать инфляционные страхи, в том числе из-за ослабления рубля. На фоне этого многие решили закрыть депозиты по сегодняшним «непривлекательным» 12–13-процентным ставкам после того, как зарабатывали на них порядка 20% годовых. Эти деньги и идут на покупку «вторички». Но вряд ли этот спрос будет носить долгосрочный характер. Поэтому стоит задуматься о продаже «лишней» недвижимости, пока она в цене.

Только ориентироваться при этом лучше не на объявления. На вторичном рынке метр в объявлениях в сентябре стоил в среднем 148 тыс. руб., а в сделках — 132 тыс. Разрыв в 12% в этом году растет, хотя в 2025 г. он сокращался: продавцы переоценивают свое жилье, а покупатели торгуются.

Тем же, кто еще только копит на покупку квартиры, стоит посоветовать повременить хотя бы до лета следующего года, вложив деньги в ОФЗ и корпоративные облигации эмитентов с рейтингом «АА» и выше.

Подробнее об этом читайте в статье: "Как накопить на квартиру с помощью инвестиций?"

Если же покупать нужно сейчас, торгуйтесь: цена в прайсе застройщика — лишь отправная точка, а скидку чаще всего дают за полную оплату или крупный первоначальный взнос. Но слишком щедрый дисконт — повод присмотреться к застройщику: возможно, у него проблемы с финансированием и он распродает квартиры любой ценой.

При таких перспективах рынка недвижимости акции девелоперов инвестиционно выглядят неинтересно.

Следует очень тщательно изучать предложения по вложениям в ЗПИФы недвижимости, выскочить из которых бывает очень сложно.

Читайте также:

• Какие перспективы открывает «дизельная сделка» с США

• Россию ждёт кризис неплатежей?

• Почему налоговые предложения РСПП не будут приняты

• «Алроса» без дивидендов

• Какое решение по ставке примет ЦБ 23 октября?

• ЦОДы под ударом